城市綜合體是集寫字樓、購物中心、酒店、會(huì)展中心、文化娛樂中心、公寓和住宅等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。

　　近年來，城市綜合體的商業(yè)模式，越來越受到投資商和開發(fā)商的青睞，城市綜合體已成為城市高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式。

　　城市化快速增長以及城市功能的整體上的升級，為商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體的建設(shè)帶來了重大機(jī)遇。住宅房地產(chǎn)遭受調(diào)控以來，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，城市綜合體成為企業(yè)重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)注重點(diǎn)，這一現(xiàn)象的深刻意義在于以短期銷售回款為目的開發(fā)不可持續(xù)，只有以長期地塊價(jià)值最大化發(fā)展才能實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)和市民的多方共贏，從而推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

　　未來20年，我國房地產(chǎn)業(yè)還將處于一個(gè)高速發(fā)展階段，我國城市化進(jìn)程也必將隨著城市居住空間的拓展、城市功能的不斷完善，政府不斷引導(dǎo)和大力投入持續(xù)快速的發(fā)展。而城市綜合體作為城市的“名片”大大提升城市知名度，有利于吸引投資，加速城市化進(jìn)程與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也同樣會(huì)迎來很好的發(fā)展前景。

　　中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國城市綜合體開發(fā)模式深度調(diào)研及開發(fā)戰(zhàn)略分析報(bào)告》共十二章。首先介紹了城市綜合體的定義、特征等，接著分析了城市綜合體市場的開發(fā)環(huán)境，然后詳細(xì)分析了中國城市綜合體市場的開發(fā)現(xiàn)狀，并對我國城市綜合體的開發(fā)模式做了具體解析。隨后，報(bào)告對城市綜合體做了開發(fā)特性分析、開發(fā)模式選擇分析、開發(fā)布局規(guī)劃分析、可行開發(fā)思路分析及國內(nèi)外開發(fā)案例分析，最后預(yù)測了中國城市綜合體市場的開發(fā)前景。

報(bào)告目錄

第一章　城市綜合體行業(yè)概述

1.1　城市綜合體的界定

1.1.1　城市綜合體的定義

1.1.2　城市綜合體的特征

1.1.3　城市綜合體的類型

1.2　城市綜合體的功能

1.2.1　城市綜合體的普遍功能

1.2.2　城市綜合體的特殊功能

第二章　2022-2024年中國城市綜合體市場開發(fā)環(huán)境分析

2.1　宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2.1.1　全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢

2.1.2　宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2.1.3　國民收入及消費(fèi)水平

2.1.4　經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析

2.2　國內(nèi)用地環(huán)境

2.2.1　批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)模

2.2.2　建設(shè)用地供應(yīng)情況

2.2.3　建設(shè)用地出讓情況

2.2.4　重點(diǎn)城市土地價(jià)格

2.2.5　重點(diǎn)城市土地抵押

2.3　中國城市化進(jìn)程

2.3.1　城市化催生城市綜合體

2.3.2　城市化對城市綜合體的訴求

2.3.3　我國城市化發(fā)展水平

2.3.4　我國城市化發(fā)展特點(diǎn)

2.4　地產(chǎn)市場政策環(huán)境

2.4.1　2022年地產(chǎn)市場政策環(huán)境

2.4.2　2023年地產(chǎn)市場相關(guān)政策

2.4.3　2024年地產(chǎn)市場政策現(xiàn)狀

第三章　2022-2024年中國城市綜合體市場開發(fā)狀況分析

3.1　國內(nèi)城市綜合體市場開發(fā)回顧

3.1.1　存量分布情況

3.1.2　各類型存量

3.1.3　市場開發(fā)態(tài)勢

3.2　2022-2024年國內(nèi)城市綜合體開發(fā)與投資分析

3.2.1　城市綜合體開發(fā)體量特征

3.2.2　城市綜合體開發(fā)增量格局

3.2.3　城市綜合體開發(fā)區(qū)域分析

3.2.4　西南地區(qū)城市綜合體開發(fā)熱潮

3.2.5　西南城市綜合體投資機(jī)遇分析

3.3　2022-2024年國內(nèi)城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

3.3.1　重慶市

3.3.2　深圳市

3.3.3　拉薩市

3.3.4　成都市

3.3.5　長沙市

3.3.6　南昌市

3.3.7　內(nèi)江市

第四章　中國城市綜合體的開發(fā)模式分析

4.1　商務(wù)驅(qū)動(dòng)模式

4.1.1　商務(wù)驅(qū)動(dòng)模式分析

4.1.2　商務(wù)驅(qū)動(dòng)模式典型案例

4.2　商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式

4.2.1　商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式分析

4.2.2　商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式典型案例

4.3　住宅驅(qū)動(dòng)模式

4.3.1　住宅驅(qū)動(dòng)模式分析

4.3.2　住宅驅(qū)動(dòng)模式典型案例

4.4　文化驅(qū)動(dòng)模式

4.4.1　文化驅(qū)動(dòng)模式分析

4.4.2　文化驅(qū)動(dòng)模式典型案例

4.5　休閑旅游驅(qū)動(dòng)模式

4.5.1　休閑旅游驅(qū)動(dòng)模式分析

4.5.2　休閑旅游驅(qū)動(dòng)模式典型案例

4.6　娛樂驅(qū)動(dòng)模式

4.6.1　娛樂驅(qū)動(dòng)模式分析

4.6.2　娛樂驅(qū)動(dòng)模式典型案例

4.7　會(huì)展驅(qū)動(dòng)模式

4.7.1　會(huì)展驅(qū)動(dòng)模式分析

4.7.2　會(huì)展驅(qū)動(dòng)模式典型案例

4.8　復(fù)合驅(qū)動(dòng)模式

4.8.1　復(fù)合驅(qū)動(dòng)模式分析

4.8.2　復(fù)合驅(qū)動(dòng)模式典型案例

第五章　城市綜合體的開發(fā)特性分析

5.1　城市綜合體開發(fā)建設(shè)的要求

5.1.1　建設(shè)特點(diǎn)

5.1.2　構(gòu)成要素

5.2　不同構(gòu)成元素的開發(fā)要點(diǎn)分析

5.2.1　購物中心

5.2.2　寫字樓

5.2.3　酒店

5.2.4　住宅

5.2.5　公寓

5.3　分區(qū)域城市綜合體的開發(fā)分析

5.3.1　一線城市

5.3.2　二線城市

5.3.3　三線城市

5.3.4　對比分析

第六章　城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)模式的選擇分析

6.1　基于城市的建設(shè)發(fā)展

6.1.1　城市功能

6.1.2　城市未來價(jià)值

6.1.3　重點(diǎn)關(guān)注層面

6.2　分析城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)規(guī)律

6.2.1　與城市綜合體密切相關(guān)

6.2.2　收益性物業(yè)的增值因素

6.2.3　重點(diǎn)關(guān)注層面

6.3　確定核心功能物業(yè)

6.3.1　分類物業(yè)市場的分析路徑

6.3.2　各類物業(yè)的相互關(guān)系和作用

6.3.3　不同功能關(guān)聯(lián)價(jià)值分析

6.3.4　各類物業(yè)的主要功能

6.4　建立二元客戶研究體系

6.4.1　關(guān)注終端使用者利益

6.4.2　兼顧購買者價(jià)值體系

6.4.3　重點(diǎn)關(guān)注層面

6.5　確定物業(yè)組合和功能配比

6.5.1　選擇適宜盈利模式

6.5.2　各物業(yè)類型的收益方式

6.5.3　影響各物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要因素

6.5.4　開發(fā)時(shí)序的重要性

第七章　上市公司城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)模式及戰(zhàn)略分析

7.1　項(xiàng)目選擇與風(fēng)險(xiǎn)控制

7.1.1　開發(fā)新項(xiàng)目的選擇

7.1.2　風(fēng)險(xiǎn)因素控制

7.2　收購已建成的項(xiàng)目

7.2.1　城市綜合體目標(biāo)選擇

7.2.2　初步估價(jià)與判斷

7.2.3　專業(yè)商業(yè)管理公司估價(jià)

7.2.4　升值空間判斷

7.3　項(xiàng)目定位模型研究

7.3.1　廉價(jià)EST模型及案例分析

7.3.2　定位EST模型及案例分析

7.3.3　新業(yè)態(tài)方案模型的探索

7.4　其他開發(fā)戰(zhàn)略分析

7.4.1　產(chǎn)品創(chuàng)新與成本控制

7.4.2　資金收回與價(jià)值最大化

7.4.3　戰(zhàn)略聯(lián)盟與連鎖開發(fā)戰(zhàn)略

第八章　城市綜合體的產(chǎn)業(yè)集群性質(zhì)及其開發(fā)分析

8.1　產(chǎn)業(yè)集群性質(zhì)分析

8.1.1　產(chǎn)業(yè)類型組合特征

8.1.2　空間地理的特征

8.1.3　規(guī)模體量的特征

8.1.4　技術(shù)層面的特征

8.1.5　財(cái)務(wù)投資的特征

8.1.6　發(fā)展進(jìn)程的特征

8.2　開發(fā)模式存在的相關(guān)問題

8.2.1　認(rèn)識及理解偏差

8.2.2　開發(fā)條件的限制

8.2.3　個(gè)性特色不突出

8.2.4　投資主體單一化

8.3　項(xiàng)目開發(fā)與管理策略

8.3.1　探索成功組合模式

8.3.2　定位規(guī)模結(jié)構(gòu)及類型

8.3.3　評估影響效應(yīng)

8.3.4　規(guī)范開發(fā)行為

第九章　城市綜合體的開發(fā)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)分析

9.1　空間布局體系分析

9.1.1　交通體系

9.1.2　土地使用的均衡性

9.1.3　街區(qū)空間體系

9.2　產(chǎn)業(yè)鏈與經(jīng)濟(jì)循環(huán)體系分析

9.2.1　規(guī)模與主題定位

9.2.2　發(fā)揮城市潛力

9.2.3　內(nèi)生價(jià)值和投資循環(huán)

9.3　地域文化體系分析

9.3.1　包容度與自我滿足

9.3.2　城市文化單元的彌合性

9.3.3　生長性與時(shí)段性

9.4　可持續(xù)的生態(tài)體系分析

9.4.1　項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)

9.4.2　生態(tài)環(huán)境設(shè)計(jì)

9.4.3　整體性措施

9.5　城市綜合體開放體系下的聚集效應(yīng)

9.5.1　功能聚合

9.5.2　形態(tài)聚合

9.5.3　產(chǎn)業(yè)聚合

9.5.4　業(yè)態(tài)聚合

9.5.5　文化生態(tài)聚合

9.6　城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的具體策略

9.6.1　規(guī)劃與開發(fā)定位

9.6.2　區(qū)位規(guī)劃策略

9.6.3　規(guī)劃設(shè)計(jì)的可持續(xù)性

第十章　我國城市綜合體開發(fā)的問題及可行思路分析

10.1　我國城市綜合體開發(fā)存在的問題

10.1.1　融資渠道單一

10.1.2　受制于資金壓力

10.1.3　傳統(tǒng)模式的缺陷

10.1.4　招售不聯(lián)合

10.1.5　項(xiàng)目開發(fā)人才缺乏

10.2　我國城市綜合體開發(fā)面臨的瓶頸

10.2.1　資金鏈緊張

10.2.2　前期規(guī)劃倉促

10.2.3　相關(guān)環(huán)境尚未成熟

10.2.4　受行政因素的干擾

10.3　城市綜合體市場要素分析

10.3.1　城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)

10.3.2　區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)突出

10.3.3　項(xiàng)目選址的要求高

10.3.4　開發(fā)商要有雄厚實(shí)力和操作經(jīng)驗(yàn)

10.4　城市綜合體開發(fā)的可行思路

10.4.1　轉(zhuǎn)變開發(fā)思路

10.4.2　對開發(fā)模式進(jìn)行組合創(chuàng)新

10.4.3　以持有物業(yè)形成穩(wěn)定收益

10.4.4　金融創(chuàng)新或?qū)⑵祁}

10.5　西安城市健康綜合體可行性案例分析

10.5.1　健康綜合體概述

10.5.2　項(xiàng)目建設(shè)背景

10.5.3　市場需求分析

10.5.4　項(xiàng)目建設(shè)方案

10.5.5　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

第十一章　國內(nèi)外典型城市綜合體開發(fā)案例分析

11.1　德國柏林索尼中心

11.1.1　項(xiàng)目概況

11.1.2　物業(yè)組合

11.1.3　功能布局

11.1.4　設(shè)計(jì)特點(diǎn)

11.2　東京新宿副都心

11.2.1　項(xiàng)目概況

11.2.2　物業(yè)組合

11.2.3　功能布局

11.2.4　設(shè)計(jì)特點(diǎn)

11.3　香港國際金融中心

11.3.1　項(xiàng)目概況

11.3.2　物業(yè)組合

11.3.3　功能布局

11.3.4　設(shè)計(jì)特點(diǎn)

11.4　香港太古城

11.4.1　項(xiàng)目概況

11.4.2　功能布局

11.4.3　發(fā)展模式

11.4.4　開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

11.5　華潤萬象城

11.5.1　產(chǎn)品特點(diǎn)

11.5.2　項(xiàng)目指標(biāo)

11.5.3　功能布局

11.5.4　物業(yè)組合

11.5.5　經(jīng)營策略

11.5.6　設(shè)計(jì)特點(diǎn)

11.6　萬達(dá)廣場

11.6.1　產(chǎn)品特點(diǎn)

11.6.2　項(xiàng)目分布

11.6.3　功能布局

11.6.4　物業(yè)組合

11.6.5　經(jīng)營策略

11.6.6　設(shè)計(jì)特點(diǎn)

11.7　恒隆廣場

11.7.1　產(chǎn)品特點(diǎn)

11.7.2　項(xiàng)目分布

11.7.3　功能布局

11.7.4　物業(yè)組合

11.7.5　經(jīng)營策略

第十二章　中國城市綜合體市場開發(fā)前景分析

12.1　市場開發(fā)機(jī)遇分析

12.1.1　政策扶持機(jī)遇

12.1.2　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型機(jī)遇

12.1.3　城市發(fā)展機(jī)遇

12.1.4　金融市場機(jī)遇

12.1.5　互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展機(jī)遇

12.2　市場開發(fā)挑戰(zhàn)分析

12.2.1　市場供需失衡

12.2.2　開發(fā)資金短缺

12.2.3　長期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

12.3　市場開發(fā)前景分析

12.3.1　市場前景展望

12.3.2　區(qū)域潛力分析

12.3.3　業(yè)態(tài)需求趨勢

12.3.4　模式轉(zhuǎn)變趨勢